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作者 | 第一财经 郑娜
学生宿舍正在成为香港房地产投资的重要赛道。近日，作为香港曾经的地标建筑、位于九龙城的富豪东方酒店由香港中原地产接手，这一靠近多所香港高校的酒店日后将被改建为学生宿舍。
这已经是中原地产推进的第三个改造项目。事实上，收购存量物业并改成学生宿舍的案例近来并不少见，包括来自内地的招商局商业房托、华润隆地等均已入局。房地产顾问服务公司莱坊发布的调研报告显示，改建学生宿舍的预期收益率介于4.5%至8%。这一收益表现远超香港传统住宅物业。
火热的改造潮背后是源源不断的来港学生与学生宿舍有限的供给之间的失衡。业内认为，在政策的强力支持下，学生宿舍的相关需求保持稳定，叠加近年投资者面临资产回报承压的挑战，将此类物业改造为学生宿舍的势头将保持增长。
各路资本涌入
收购存量物业并改造为学生宿舍的案例，在香港市场越来越多。
近日，中原地产斥资超15亿港元买下位于香港九龙城的富豪东方酒店，并计划将这一曾经的地标建筑规划改建为学生宿舍，总投资约20亿港元，预计可以提供约1500个床位，并于9月部分开业。
这已经是中原地产近两年来投资的第三个存量物业改造为学生宿舍的项目。2024年，中原就投入1.8亿港元收购了香港尖沙咀珀荟酒店，并于2025年8月改造完成并推向市场，入住率达100%。2025年再斥资约3.35亿港元收购了香港西半山“般咸轩”物业，亦改建为成宿舍，预计可提供200个床位。
同样是在2025年，香港宏安地产联合一家私募基金以超4亿港元的价格购入旺角一家酒店，改造后与另一项目合计推出1800个学生宿舍床位。
高力国际表示，随着港府大力推广“留学香港”品牌，香港的非本地全日制学生人数持续攀升，住宿供不应求，令学生宿舍跃升为目前房地产市场中最受瞩目、抗跌力强且回报稳定的另类资产。
其中，收购现有酒店并改装为学生宿舍，是目前最受主流投资者青睐、最直接且具弹性的入市方法。“酒店本身已具备齐全的房间间隔、独立卫浴及消防设施，能大幅缩短改建时间和成本，同时让投资者迅速推出市场以迎合租赁旺季。”高力国际指出。
不少内地资本也注意到了这个有些小众的投资赛道。今年3月，华润隆地以约9.53亿港元收购悦品酒店·荃湾，9.53亿元买入一处酒店物业，并改造为约900个宿位的学生宿舍；去年12月底，招商局商业房托就已入局，斥2.06亿港元买入尖沙咀的一处酒店，计划改建为有85个床位的学生宿舍和共享生活空间。而中原地产还在加大对学生宿舍的投资，将此前制定的床位供应目标从约3000个翻倍至约6000个，计划在未来2-3年落实，目前就有10个酒店或写字楼等的改造项目在研究中。
高力国际指出，这些成交反映出国企及主流投资者对学生宿舍市场的强烈信心，更标志着学生宿舍已成为资金避险与长线部署的首选。
据上述机构统计，自港府在2025年推出相关政策鼓励将商厦及酒店改建为学生宿舍以来，到2026年2月，市场上有21宗酒店及整幢住宅成交，相当于2020年至2024年第三季度的交易总和；同时目前已有约20宗相关改造申请，以乙级或以下的写字楼及经由活化工厦改成的写字楼物业为主。
事实上，不仅是香港和内地资本看好香港的学生宿舍市场，这一越发火热的赛道还吸引了外资的注意力。美国黑石集团相关负责人曾在2025年下半年亦曾公开提到，在香港房地产市场，将酒店等改建为学生宿舍或其他住宅用途有较好的发展前景。
收益可观且稳定
在香港，学生住宿的选择主要有三种，分别为校内大学宿舍、专门建造或酒店改建而来的私人学生宿舍、合租公寓或私人租赁。中原工商铺董事总经理潘志明表示，香港当地的大学校内宿位长期供不应求，非本地学生来港就读时，往往要自行解决住宿问题，这就催生了私人营运学生宿舍的发展。
这一供求矛盾伴随着香港加大吸引外地学生的力度而越加凸显。2023年，港府宣布将非本地生录取比例由20%提高至40%后，2025年再将这一比例提升至50%。
仲量联行香港资本市场部主管陈国章表示，香港作为亚洲唯一拥有5所大学跻身QS亚洲大学排名前10的城市，香港对内地及海外学生的吸引力正显著增强。
而与此同时，大学宿舍的供应未能跟上学生人数增长的步伐，学生住宿的整体需求短期内仍难以得到满足。
一家名为汇生活的香港学生宿舍运营商在赴美上市的招股说明书中披露，在2024/25学年，香港八所主要大学的平均学生床位比为2.55:1。学生宿舍资源的匮乏程度可见一斑。陈国章也表示，保守估计当前学生宿位的缺口已达4万个，有机构预测到2028年可能扩大至10万以上。
这一矛盾也推动着私人学生宿舍的租金价格明显走高。莱坊发布的报告显示，一家学生宿舍品牌在2023年的月租金范围为7000至12500港元，2024年进一步上涨至8300至14800港元，涨幅达14%至18%。
为了解决这一问题，港府也在2025年年中发布“城中学舍计划”，鼓励私人市场参与学生宿舍供应。这项计划从规划、建筑图则审批到地政等多方面放宽政策，让酒店和商厦改装成学生宿舍更加简单便捷，以快速加大学生宿位供应，解决供不应求的问题，让香港能容纳更多非本地学生。
戴德梁行指出，和旧流程相比，新政下的改装效率高了不少。以商厦改学生宿舍为例，从清空商厦、提交申请，到获批后18个月内完成改装，全程预计19个月就能搞定，较旧有流程所需的18-24个月大幅缩减。
除了结构性供需失衡与政策支持的因素之外，学生宿舍本身的收益表现亦颇为可观。据莱坊2025年发布的研究报告显示，鉴于学生稳定的入住率和潜在的收入增长，再加上运营成本的降低，对于收入陷入停滞的酒店来说，改建为学生宿舍后的预期收益率可达到4.5%-8%之间。
陈国章表示，与酒店或白领公寓等相比，学生群体展现出高度稳定的租赁行为：通常以学年为单位签约（租期12个月），退租率低、付款可预期性强，因此有效保障高出租率与稳定现金流。多重因素作用下，众多资本便密集涌入学生宿舍赛道。
业内认为，这一模式具备良好的可持续性，预计未来数年仍将保持增长势头，一方面特区政府正积极吸引国际学生，从源头保障需求增长，相关政策也支持改建。
“由于近年商业物业（尤其是写字楼）价格显著回落，业主及投资者面临资产回报承压的挑战，因而有强烈动机将此类物业改造为学生宿舍，以提升租金收益和资产利用率。”陈国章认为，此类改造不仅缓解学生住宿短缺，也能有效疏导商业物业市场过剩的供应。
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